Tahliye Davası Nedir?
Kiracı tahliye davası, bir kiracının kira sözleşmesine veya hukuki düzenlemelere aykırı hareket etmesi durumunda, kiraya verenin mahkemeye başvurarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep ettiği bir dava türüdür. Kiraya veren, kiracıyla yaşadığı sorunları yasal yollardan çözmek için belirli şartlar dahilinde kiracı tahliye davası açabilir. Bu davalar genellikle kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı sözleşmeye aykırı şekilde kullanması veya kiraya verenin taşınmaza şahsi ihtiyacının doğması gibi nedenlerle açılmaktadır.
Kiracı Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Kiracı tahliye davası açılabilmesi için belirli şartların oluşması gerekmektedir. Öncelikle, kiraya verenin tahliye talebinin hukuki dayanağı olmalıdır. Bu şartlardan bazıları şunlardır:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı, kira borcunu ödemediğinde, kiraya veren yazılı ihtar göndererek belirli bir süre tanır. Eğer bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi davası açılabilir.
- Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin dolması durumunda, kiraya veren tahliye davası açarak kiracının taşınmazı boşaltmasını talep edebilir.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için taşınmazı kullanma ihtiyacı doğarsa, belirli şartlar altında tahliye davası açabilir.
- Tahliye Taahhüdü: Kiracı, tahliye taahhütnamesi ile belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiyse ancak buna uymadıysa, kiracı nasıl çıkarılır sorusuna hukuki bir yanıt olarak kiracı tahliye davası açılabilir.
- Sözleşmeye Aykırılık: Kiracının taşınmazı amacı dışında kullanması veya komşulara rahatsızlık vermesi gibi durumlar, tahliye nedeni olabilir.
Kiracı tahliye davası, sürecin hukuki açıdan doğru yönetilmesini gerektirir. Bu nedenle, dava açmadan önce bir avukatla danışmak faydalı olacaktır.
Kiracının Tahliye Sebepleri
Kiracının tahliye edilmesine yol açabilecek çeşitli hukuki gerekçeler bulunmaktadır. Bu gerekçeler, kiraya verenin yasal haklarını korumasına olanak tanırken, kiracının da belirli kurallara uymasını zorunlu kılar. İşte kiracının tahliye edilmesini gerektirebilecek başlıca sebepler:
- Kira Borcunun Ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse, kiraya veren noter aracılığıyla ihtarname göndererek borcun ödenmesini talep eder. Ödeme gerçekleşmezse kiracı tahliye davası açılabilir.
- Sözleşmeye Aykırılık: Kiracı, mülkü amacı dışında kullanıyor ya da komşulara zarar veriyorsa, bu durum tahliye sebebi olabilir.
- Tahliye Taahhüdü: Kiracı, belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt etmiş ancak çıkmamışsa, bu belgeye dayanarak tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
- Mal Sahibinin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Talebi: Ev sahibi, kendisi veya birinci derece akrabaları için konutu kullanma ihtiyacındaysa, kiracı tahliye davası açabilir.
- Mülkün Yeniden İnşası veya Büyük Onarım: Taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya kapsamlı bir tadilata ihtiyaç duyulması durumunda, kiracının tahliyesi söz konusu olabilir.
Kiracının tahliyesine sebep olabilecek bu başlıca nedenlerin yanı sıra çeşitli sebepler de söz konusu olabilir. Kiralanan mülkün terör örgütü eylemleri için kullanılması, kiracı tahliye davası söz konusu olması, kiralanan taşınmazın kumar, fuhuş gibi çeşitli ahlak dışı eylemler için kullanılması ve benzeri.
Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracının tahliye süreci, hukuki yollarla ve belirli prosedürler çerçevesinde gerçekleştirilmelidir. Kiraya veren, keyfi olarak kiracıyı çıkaramaz, belirli kanuni dayanakları sunmalıdır. Bu nedenler kiracının kira ödememesi, eve zarar vermesi, kiralanan meskenin işyeri gibi kullanılması, kira sözleşmesinin ihlali sayılabilecek eylemler ve ihtiyaç sebebiyle tahliye gibi sıralanabilir.
Bu şekilde kanuni dayanağı olan bir sebep hasıl olunca “kiracıyı nasıl çıkarırız” sorusu gündeme gelir. Kiracının tahliyesi sürecinde izlenecek adımlar şunlardır:
- Öncelikle Kiracıya İhtarname Gönderme: Kiraya veren, tahliye sebebini içeren bir ihtarname göndererek kiracıyı bilgilendirmelidir. (İhtarname nasıl çekilir konusuna aşağıda ayrıca değineceğiz.)
- Hukuki Süreci Başlatma, Kiracı Tahliye Davası Açma: Kiracı tahliye edilmezse, kiraya veren, sulh hukuk mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesi davası açabilir.
- Mahkeme Kararı ve İcra İşlemi: Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra, karar icra dairesine iletilir ve icra yoluyla kiracının tahliyesi mümkün olabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
Kiraya verenin taşınmazı kendisi, eşi, çocukları veya anne-babası için kullanma zorunluluğu doğduğunda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu davanın açılabilmesi için:
- Kiraya verenin gerçekten taşınmaza ihtiyacının olması gerekir.
- Dava, kira sözleşmesi bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Mahkemeye sunulacak belgelerle ihtiyaç durumu ispat edilmelidir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, diğer tahliye davalarına kıyasla daha detaylı inceleme gerektirir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek olup olmadığını değerlendirir ve duruma göre tahliye kararı verir.
Kiracı tahliye süreci titizlikle yürütülmesi gereken bir hukuki işlemdir ve mutlaka uzman desteği alınması önerilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Çıkarma
Kiracı, kira süresi boyunca taşınmazı boşaltacağını taahhüt eden bir kira taahhütname imzaladıysa, kiraya veren bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiracı tahliye taahhütnamesi, noter onaylı veya yazılı olarak imzalanmış bir belge olup, belirli şartları taşıması halinde geçerli sayılır.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
- Kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır: Taahhütname, kiracı tarafından özgür iradeyle imzalanmalıdır.
- Tarih belirtilmelidir: Belgenin üzerinde kiracının çıkmayı kabul ettiği net bir tarih yazılmalıdır.
- Sözleşmeden bağımsız olmalıdır: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi ile aynı anda değil, daha sonra verilmiş olmalıdır.
- Noter onaylı olması önerilir: Resmi geçerliliğin sağlanması için noter onayı alınması faydalıdır.
Kira Tahliye Taahhütnamesi Örneği
Kira çıkış taahhütnamesi olarak da bilinen bu belge, kiracının tahliyesinde önemli bir rol oynayabilir. Aşağıda bir tahliye taahhütnamesi örnek olarak sunulmuştur.
Kiraya veren: (Ev Sahibi Adı ve Soyadı)
Kiracı: (Kiracı Adı ve Soyadı)
Adres: (Kiralık Taşınmazın Adresi)İşbu kira çıkış taahhütnamesi ile yukarıda belirtilen taşınmazı kiralamış olan ben, (Kiracı Adı ve Soyadı), taşınmazı en geç (Tahliye Tarihi) tarihinde boşaltmayı kabul ve taahhüt ederim.
Bu süre sonunda taşınmazı tahliye etmediğim takdirde, kiraya verenin herhangi bir ihtar veya ihbara gerek kalmaksızın yasal yollara başvurabileceğini kabul ederim.
Kiracı Adı ve Soyadı:
Tarih:
İmza:
Bu belge, kiraya verenin hukuki süreci hızlandırmasını sağlayan önemli bir unsurdur. Kiracı, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kira çıkış taahhütnamesi mahkemede delil olarak kullanılabilir ve icra yoluyla tahliye işlemi başlatılabilir.
Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?
Kiracının tahliyesi sürecinde, hukuki sürecin başlatılabilmesi için ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtarname, kiracıya yazılı olarak gönderilen resmi bir bildirim olup, kiraya verenin taleplerini ve hukuki haklarını belirtir. İşte ihtarname çekme süreci:
- İhtarname Hazırlanması: Kiracıya gönderilecek ihtarname, noter aracılığıyla veya avukat desteği ile hazırlanmalıdır. İçeriğinde, kiracının hangi nedenle tahliye edilmesi gerektiği net bir şekilde açıklanmalıdır.
- Noterden Gönderme: İhtarname, noter aracılığıyla kiracıya ulaştırılmalı ve tebliğ edilmelidir. Bu, hukuki süreçte delil olarak kullanılmasını sağlar.
- Süre Tanınması: İhtarnamede kiracıya belirli bir süre verilmelidir. Örneğin, kira borcu nedeniyle ihtarname çekiliyorsa, ödeme için genellikle 30 gün süre tanınır.
- Yasal Sürecin Başlatılması: Kiracı, ihtarnameye rağmen taşınmazı boşaltmazsa, tahliye davası açılabilir.
Kiracı Tahliye Davası İhtarname Örneği
İHTARNAME
Sayın (Kiracı Adı),
(Taşınmazın Adresi) adresinde kiracı olarak bulunduğunuz taşınmazın kira borçlarını ödememeniz nedeniyle işbu ihtarname tarafınıza gönderilmektedir. Kira borcunuzu (Borç Miktarı) TL olarak en geç (Son Ödeme Tarihi) tarihine kadar ödemeniz gerekmektedir. Aksi takdirde, hukuki yollara başvurularak tahliye işlemi gerçekleştirilecektir.
Saygılarımla,
(Ev Sahibi Adı ve Soyadı)
Tarih:
İmza:
Bu süreçte avukat desteği almak, hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından oldukça önemlidir.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kiracı tahliye davası süresi, davanın türüne, mahkemenin iş yüküne ve tarafların süreçteki tutumuna bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ancak genel olarak tahliye davaları ortalama 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
- İhtarname Süreci: Kiracı tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Kira borcu nedeniyle tahliye davası açılacaksa, ihtar süresi genellikle 30 gün olarak belirlenir.
- Davanın Açılması ve Mahkeme Süreci: Mahkemeye başvurulduktan sonra, davanın görülmeye başlaması 2 ila 6 ay arasında sürebilir. Mahkemeye sunulan deliller, tanık beyanları ve bilirkişi raporları dava süresini etkileyebilir.
- İcra Yoluyla Tahliye: Mahkeme kararına rağmen kiracı taşınmazı terk etmezse, icra dairesi aracılığıyla tahliye süreci başlatılır. Bu süreç de 3 ila 6 ay sürebilir.
Kiracıyı evden çıkarma süresi, davanın karmaşıklığına ve tarafların itirazlarına bağlı olarak değişse de, hukuki prosedürler doğru takip edildiğinde sürecin daha hızlı ilerlemesi mümkündür. Tahliye sürecinde bir avukattan destek almak, işlemlerin eksiksiz ve zamanında yapılmasını sağlayarak davanın daha kısa sürede sonuçlanmasına katkıda bulunabilir.
Kiracı Tahliye Davası Masrafları 2025
Kiracı tahliye davası, ev sahiplerinin kiracıyı tahliye etmek amacıyla başvurdukları hukuki süreçlerdir. 2025 yılı itibarıyla, bu davaların masrafları çeşitli kalemlerden oluşmaktadır ve toplam maliyet, davanın özelliklerine, kira bedeline ve diğer etkenlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
1. Harçlar: Kiracı tahliye davası açarken ödenmesi gereken harçlar, başvuru harcı, peşin harç ve varsa vekalet harcını içerir. Bu harçların toplamı, davanın değerine (genellikle yıllık kira bedeline) göre hesaplanır. Örneğin, 2024 yılında bu harçların toplamı 916,00 TL olarak belirtilmiştir. 2025 yılı için güncel harç miktarları, her yılın başında resmi olarak belirlenmektedir. Güncel ve doğru bilgiler için ilgili adliyelerden veya resmi kaynaklardan bilgi alınması önemlidir.
2. Diğer Masraflar:
- Noter İhtarname Ücreti: Kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi gerektiğinde, bu işlem için 400 TL ile 600 TL arasında bir ücret ödenmesi gerekebilir.
- Bilirkişi Ücreti: Davanın seyrine göre, mahkeme bilirkişi incelemesi talep edebilir. Bilirkişi ücretleri, davanın karmaşıklığına ve bilirkişinin uzmanlık alanına göre değişiklik gösterir.
- Tebligat ve Dosya Giderleri: Mahkeme sürecinde yapılacak tebligatlar ve dosya işlemleri için ek masraflar ortaya çıkabilir. Bu giderler, genellikle 10 TL gibi cüzi miktarlardan başlayarak artabilir.
3. Avukatlık Ücreti: Kiracı tahliye davasında, bir avukatın hukuki desteğinden faydalanmak, sürecin doğru ve hızlı ilerlemesi açısından önemlidir. Avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği’nin belirlediği asgari ücret tarifesine göre belirlenir ve davanın niteliğine, avukatın deneyimine ve bulunduğunuz bölgeye göre değişiklik gösterebilir. Ayrıca, davayı kazanan tarafın avukatlık vekalet ücreti, kaybeden taraftan tahsil edilebilir.
Önemli Not: Yukarıda belirtilen masraflar, genel bir çerçeve sunmaktadır. 2025 yılı itibarıyla güncel ve kesin rakamlar, resmi kurumlar tarafından belirlenmektedir. Bu nedenle, dava açmadan önce güncel harç ve masraf bilgileri için ilgili adliyelerden veya resmi kaynaklardan bilgi almanız önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Evet, ev sahibi kendi ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bunun için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için taşınmaza ihtiyacı olması durumunda, kiracıya dava açarak tahliye talebinde bulunabilir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirerek karar verir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Nasıl Olur?
“5 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?” sorusuna yanıt olarak, kira süresi 5 yılı aşan kiracılar için kira artış davası ve kiracı tahliye davası açılabilir. Ev sahipleri, 5 yılı tamamlayan kiracılar için haklı bir gerekçe olmadan da tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu süreçte belirli yasal prosedürlerin takip edilmesi gerekir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?
10 yılını dolduran kiracılar için ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye davası açabilir. Bu davalar genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak kiracı itiraz ederse süreç daha da uzayabilir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı ancak mal sahibinin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi süresinin dolması veya binanın yeniden inşası gibi nedenlerle tahliye edilebilir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, genellikle kira bedelinin düşük kaldığını düşünen ev sahipleri tarafından açılır.
Av. Metin Oral – Şubat 2025
